Conseguir un apartamento amoblado en alquiler en Panamá era un bien, aunque no escaso, sí costoso. Los alquileres en áreas residenciales como San Francisco, vía España, 12 de Octubre, vía Argentina y Bella Vista oscilaban hace cuatro años entre los mil 300 y los mil 700 dólares mensuales en unidades de dos o tres habitaciones con muebles como mínimo.
Áreas como Paitilla, avenida Balboa y Costa del Este se cotizaban por encima de los 2 mil y 3 mil dólares. “Ahora hay edificios en Costa del Este donde un mismo modelo de apartamento se alquila en mil 800 y en 2 mil 500 dólares, cuando antes era difícil ver esa diferencia de precios”, comenta un residente de la zona.
Los avisos clasificados impresos y en línea están llenos de ofertas de inmuebles para residir con precios por debajo de los que estaban en el tapete hace tres años. Se consiguen apartamentos amoblados desde 800 a mil dólares en áreas céntricas, y han vuelto a aparecer alquileres más económicos de 500 y 700 dólares en apartamentos vacíos en zonas como Carrasquilla, Parque Lefevre, Río Abajo e incluso en San Francisco y Bella Vista.
Según los gremios de la construcción, los precios de los inmuebles residenciales se han reducido en promedio 18%. “Hay mucha oferta de inmuebles y eso es bueno e ideal para hacer inversión para comprar y luego alquilar. La propiedad puede pagarse a través del alquiler”, menciona el presidente de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), Aldo Stagnaro.
Eileen Chévez, coordinadora de investigación de mercado de Cbre Panamá, detalla que el mercado de alquiler residencial en 2017 y en el primer semestre de 2018 tuvo un comportamiento lento; sin embargo, en julio comenzó a dinamizarse. Los teléfonos comenzaron a sonar y la especialista sostiene que se está reactivando el negocio.
Chévez indica que, dada la sobreoferta, los términos de negociación de los alquileres son mayores y los inquilinos obtienen grandes beneficios. La causa principal de la caída de los precios se atribuye a un exceso de oferta de inmuebles.
“Hay nichos de mercado que son más estables que otros, pero en el rubro residencial hay mucho inventario disponible debido a que se construyeron muchos proyectos y hay una sobreoferta que genera una presión hacia la baja de los precios en los últimos dos años”, comenta Frank Morrice, gerente general de Servmor Realty.
Esa disminución se percibe más en los segmentos altos que en los bajos, porque no ha habido mucha oferta de inmuebles para alquiler. Explica Morrice que esta dinámica de precios a la baja comenzó hace dos y tres años, no por la contracción económica, sino por la sobreoferta de inmuebles residenciales por una parte, y por la otra, porque se detuvo el flujo de migrantes. “Antes había un flujo constante de personas que demandaban viviendas en alquiler en zonas de alta gama, y eso ha caído”.
Precisa que es un buen momento para invertir en bienes inmuebles. “Hay muchas oportunidades para comprar; quizás en este momento las rentas no tengan un rendimiento alto como en años anteriores, pero pueden aprovecharse las ofertas para la compra de esos apartamentos sea en el mercado secundario o nuevos”.
El presidente de Acobir, Aldo Stagnaro, refiere que el mercado de bienes raíces es cíclico, se está repitiendo lo que sucedió en Panamá en las décadas de 1960 y 1970, cuando había mucha demanda de apartamentos y propiedades para alquiler. Expresó que el acceso a crédito a veces es complejo, por lo que alquilar es una opción. “Nuestra recomendación es invertir pensando en alquilar, estamos hablando de inversiones para alquilar en 800 y 900 dólares, donde está un segmento con más demanda, y ahora es el momento de hacer esa apuesta”.
Cambio urgente
El gerente general de Servmor Realty sostiene que se debe aprovechar el contexto actual del mercado de alquileres para revistar la Ley de Arrendamiento que, a su juicio, no estimula las inversiones y no proteje al propietario.
“La Ley de Arrendamiento de rubros residenciales es de 1973. Debe actualizarse a los estándares de hoy. Es muy proteccionista hacia el arrendatario y se presentan ciertos riesgos para el inversionista. Debe modificarse, que sea más eficiente y ampare al inversionista”, aduce Morrice.
Precisa que cuando se redactó tenía un objetivo social de protección al inquilino, pero ahora se requiere que sea un instrumento más moderno.
Incorporar los contratos de arrendamiento en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para legalizarlos es un proceso burocrático. “Y los procesos para la devolución de la garantía de depósito al arrendatario o al arrendador son muy engorrosos. Hay personas que duran casi un año para que les devuelvan el depósito. Debe buscarse un mecanismo más eficiente y expedito para este proceso”. Llega a desestimularse el mercado de alquileres.
Mercado de oficinas
Otro sector con una mayor sobreoferta es el de las oficinas. “Su absorción es más lenta que el mercado residencial, porque la situación es más compleja”, menciona Morrice. Según estudios, la ocupación de oficinas tardará unos 10 años si no se estimula a través de políticas públicas la llegada de nuevas inversiones y de compañías extranjeras. Razón por la cual se ha detenido un poco la construcción de proyectos de oficinas.
En el caso de las plazas comerciales, aunque también hay cierta recesión, el sector retail apuesta a la expansión y se ha activado la ocupación con ciertos locales para tiendas de franquicias de restaurantes, peluquerías y otros negocios. Según datos de Acobir la desocupación promedio llega al 60% en proyectos de plazas nuevas y 17.2% en todas los segmentos del área comercial.
Reportera/redactor de Martes Financiero.
